Meu imóvel não foi entregue no prazo estipulado no contrato, o que fazer?

Comprar um imóvel é o sonho de muitas pessoas. Para que esse sonho aconteça, há, por parte dos compradores, todo um investimento, planejamento, e, sobretudo, expectativa criada a fim de tornar o sonho realidade. Contudo, o sonho pode ser destruído quando alguma das partes passa a não honrar com o compromisso, por exemplo, da entrega do imóvel no prazo contratualmente previsto.

Nesse momento, você que adquiriu seu imóvel, deve se perguntar: o que devo fazer caso meu bem não seja entregue no prazo estipulado?

A princípio, chamamos atenção que devemos aplicar aqui o código de defesa do consumidor, em outras palavras, o referido diploma legal prevê os direitos que todo consumidor tem, logo o comprador tem diversos direitos previstos no Código de Defesa do Consumidor, sendo essencial que as construtoras e incorporadoras os conheçam. 

Além desta lei, tomaremos como parâmetro a Lei 13.786/2018 que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

Segundo a sobredita legislação, em seu artigo 35-A, os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:

I - o preço total a ser pago pelo imóvel;

II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;

III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;

VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor) , em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;

IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;

X - as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;

XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.

Atente-se a este ponto que é importante: caso o contrato não preveja as informações acima, conforme previsto no § 1º, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

Mas, é somente esse tipo de ausência que causa o distrato contratual por culpa do vendedor?

A resposta é não! 

A lei também prevê que a entrega do imóvel poderá ocorrer até 180 (cento e oitenta) dias após a data prevista em contrato do término do empreendimento, sem configurar justa causa de rescisão por parte do adquirente ou pagamento de indenização, desde que expresso, de forma clara e destacada. Contudo, se houver infringência ao prazo, caberá a rescisão contratual pelo comprador sem prejuízo da devolução do valor integralmente pago, no prazo de 60 dias corridos, contados da resolução. 

Além disto, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die , corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

Para finalizar, é importante reforçar que já há entendimento dos Tribunais Pátrios Brasileiros, que o atraso, sem que seja comprovado caso fortuito ou força maior, enseja indenização por dano moral, na medida em que a mora desarrazoada ultrapassa o mero dissabor e o aborrecimento cotidiano, violando direitos da personalidade do comprador.

Portanto, não se engane quanto a seus direitos: comprou um imóvel e o prazo estipulado no contrato ultrapassou ou, se o prazo ultrapassar o previsto na lei em vigor, procure um advogado especialista, ele irá te ajudar com o distrato da melhor forma possível! 

Escrito por Dr. Paulo Victor Moreira, sócio e especialista em Direito Registral e Notarial. 

Fontes de pesquisa: 

https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/dano-moral-no-tjdft/contratos/atraso-na-entrega-de-unidade-imobiliaria#:~:text=Nos%20contratos%20de%20compra%20e,dissabor%20e%20o%20aborrecimento%20cotidiano%2C; https://barioniemacedo.adv.br/o-que-fazer-quando-ocorre-atraso-na-entrega-do-imovel-2/.